Оценка недвижимости

Оценка недвижимости на практике

Оценка недвижимости приобретает все большее значение. Важность этого вида оценочной деятельности обуславливается как расширением сектора частной собственности, так и необходимостью роста инвестиций.

Следует отметить, что объекты недвижимости характеризуются, как правило, большим количеством различных параметров. Для их сравнительного анализа необходимо использовать экономико-математические методы.

Число объектов недвижимости в стране и даже в отдельном регионе очень велико. Следовательно, для оперативного получения и обработки информации об объектах недвижимости необходимо использовать современные компьютерные системы, включая сети передачи данных.

Определение рыночной стоимости объектов недвижимости представляет собой сложный и уникальный процесс, поскольку практически невозможно найти два абсолютно идентичных объекта. Даже в том случае, когда здания построены по одному типовому проекту, но расположены на разных земельных участках, их стоимость может значительно отличаться.

На рынке недвижимости в России представлены жилые квартиры и комнаты, офисные здания и помещения, здания производственного и торгового назначения, коттеджи, дачи и сельские дома с земельными участками. На рынке недвижимости уже появляются и свободные земельные участки. Следует учитывать региональные особенности  рынка недвижимости.

С развитием рыночных отношений в России, оценка становится составным элементом хозяйственной практики. Законодательством постепенно вводятся нормы, регулирующие проведение оценки. На настоящий момент, независимая оценка является обязательной в следующих случаях:

- при вовлечении в сделку объектов, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям;

- при возникновении спора о стоимости имущественных и других объектов, в том числе:

- при национализации имущества,

- при ипотечном кредитовании,

- при составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов,

- при выкупе или ином предусмотренном законодательством Российской Федерации изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд,

- при проведении оценки в целях контроля за правильностью уплаты налогов;

- при внесении в качестве вклада в уставный капитал акционерного общества или общества с ограниченной ответственностью неденежного вклада на сумму, превышающую 200 минимальных размеров оплаты труда;

- при определении стоимости имущества, переходящего в порядке наследования или дарения;

- при постановке на бухгалтерский учет объектов, выявленных в результате проведения инвентаризации основных средств;

- а также в ряде других случаев.

Кроме этого, проведение независимой экспертной оценки может потребоваться при:

- урегулировании имущественных споров,

- залоговом кредитовании,

- принятии инвестиционных решений,

- переоценке основных фондов предприятия,

- оформлении сделок купли-продажи, аренды, страхования имущества и др.

Понятие “объект недвижимости”

В Гражданском Кодексе РФ (Статья 130, п. 1) “к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в т.ч. леса, многолетние насаждения, здания, сооружения”.

По Градостроительному Кодексу РФ объекты недвижимости — объекты, в отношении которых осуществляется градостроительная деятельность. Под градостроительной деятельностью понимается деятельность государственных органов, органов местного самоуправления, физических и юридических лиц в области градостроительного планирования развития территорий и поселений, определения видов использования земельных участков, проектирования, строительства и реконструкции объектов недвижимости с учетом интересов граждан, общественных и государственных интересов, а также национальных, историко-культурных, экологических, природных особенностей указанных территорий и поселений.

Учитывая оба определения, можно сделать вывод, что объект недвижимости — физический объект, “сложная вещь”, состав которой образуют различные элементы.

Недвижимость обладает полезными свойствами, обусловленными как физическими характеристиками объекта недвижимости (“естественная” полезность), так и социальной формой ее использования (“социально-экономическая” полезность).

Понятие оценки стоимости недвижимости

     Для достижения максимально точной оценки недвижимости необходимо использовать три основных подхода: затратный, доходный и сравнительного анализа продаж.

Под оценкой понимается установление стоимости имущества, а также других объектов гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте. В зависимости от существа сделки, а также условий, в которых предполагается ее совершить, оценивается тот или иной вид стоимости: рыночная, восстановительная, ликвидационная и т.д.

Чтобы проведение ОЦЕНКИ было эффективным, необходимо выполнить ряд ТРЕБОВАНИЙ.

1. Четко сформулировать проблему, которую требуется решить с помощью оценки.

2. Сформулировать цель (конкретную задачу), которая должна быть достигнута при решении проблему (цель лучше всего выразить в количественных показателях).

3. Максимально корректно сформулировать задачу оценки.

В оценочной практике под оценкой рыночной стоимости недвижимости принято понимать следующие услуги:

  • Оценка земельных участков (оценка земли)
  • Оценка зданий и сооружений
  • Оценка коттеджей, дачных, садовых домов
  • Оценка квартир
  • Оценка незавершенного строительства

Определение рыночной стоимости недвижимости является одним из самых востребованных видов деятельности и включает в себя определение стоимости права собственности или иных прав, например, права аренды, права пользования и т.д. в отношении различных объектов недвижимости.

В г.Тюмени рынок недвижимости достаточно развит, поэтому определение рыночной стоимости объектов недвижимого имущества можно провести достаточно точно.

Оценка недвижимости проводится в отношении таких объектов, как здания промышленного, социального или культурного назначения, производственные комплексы; жилые дома, квартиры, комнаты и иные жилые помещения; офисные, складские и производственные помещения; земельные участки, многолетние насаждения - сады, парки, скверы, освоенные участки в садовых и дачных товариществах; сооружения - дороги, мосты, подъездные пути, резервуары, ограждения и т.п.; объекты незавершенного строительства, включая объекты с приостановленным строительством, законсервированные объекты и объекты с прекращенным строительством.

Вы можете заказать оценщику определение рыночной стоимости недвижимости, состоящей из одного или нескольких объектов недвижимости: рыночной стоимости - наиболее вероятной стоимости объекта при его продаже на открытом рынке; осстановительной стоимости, - суммы затрат в рыночных ценах на создание здания или сооружения, идентичного оцениваемому объекту; инвестиционной стоимости (стоимости, определяемой исходя из доходности недвижимости при заданных инвестиционных целях). Определение различных видов стоимости недвижимости даст Вам объективную информацию о реальной цене объекта собственности и, возможно, будет полезно при принятии управленческих решений. Наши оценщики имеют богатый опыт по переоценке недвижимого имущества предприятий Тюмени.

При независимой оценке зданий и сооружений мы учтем все факторы, влияющие на стоимость объекта: месторасположение, наличие и качество инфраструктуры, удаленность от основных центров, транспортное сообщение, экологическую обстановку; внимательно и подробно изучим состояние оцениваемого объекта, определим износ всех основных конструкций. Окончательная стоимость объекта недвижимости будет установлена с учетом сравнения его рыночной стоимости с ценой предложений на покупку-продажу объектов-аналогов и сопоставления с полной стоимостью нового строительства аналогичного объекта собственности, а также с учетом способности объектов собственности приносить доход за счет его коммерческого использования. Более подробно с методами и подходами можно ознакомиться здесь.

Наша компания проводит определение рыночной стоимости объектов недвижимого имущества для оформления взноса в уставной капитал предприятий, оформления залога (ипотеки), изменения учетной стоимости основных средств в бухгалтерском учете, заключения договоров страхования и для любых иных целей, требующих установления стоимости объекта независимым оценщиком.

Дополнительно по теме данной странице можно отметить, что наши клиенты задают вопросы по определению стоимости недвижимости следующим образом. Попытаемся определить разницу в из запросах:

  • Независимая оценка рыночной  стоимости недвижимости. Самый простой и наиболее часто встречающийся вопрос к нашим специалистам. Недвижимость оценивается для различных целей. Самым ответственным и трудоемким процессом является оценка стоимости недвижимости для целей кредитования. Обычно клиенты хотят оценить своё имущество подороже. Но банки обычно применяют коэффициент 0,7 или 0,8 к рыночной стоимости, чтобы компенсировать свои затраты на реализацию имущества в случае невыплаты по кредиту. Это стоит учесть заемщикам при предоставлении документов в банк. 
  • Оценка объекта недвижимости в Тюмени проводится по стандартам, утвержденным приказами министерства экономического развития и торговли.
  • Оценка имущества. Этим термином обычно пользуются физические лица для бракоразводных процессов или оформления наследства. При разводах бывшие супруги не стесняются порой делить все совместно нажитое имущество вплоть до чайников, утюгов и холодильников. По нашему мнению, это иногда нецелесообразна, так как затраты сопоставимы со стоимостью имущества. Прежде чем заказывать независимую оценку имущества попробуйте мирно решить спорный вопрос.
  • Оценка коммерческой недвижимости чаще всего требуется (как указывалось выше) для получения кредитов и займов. Ликвидность рынка недвижимого имущества с каждым годом становится все выше, и реализация того или иного объекта проходит все в более укороченные сроки экспозиции. Также стоит отметить на постоянный рост цен и спроса на коммерческую недвижимость. При оценке коммерческой недвижимости стоит особое внимание уделять внешнему окружению, наличию подъездных путей и парковок.
  • Оценка складов, оценка складской или торговой недвижимости иногда необходима при внесении недвижимости в уставной капитал вновь создаваемого общества. При оценке склада стоит обратить внимание на наличие охраны, отопления склада, парковки, подъездных путей для грузового автотранспорта и железнодорожных составов.

Оценка стоимости недвижимости 

Оценка объектов недвижимости

В последнее время в нашу оценочную компанию стали обращаться клиенты, которым необходимо оценить недвижимость для вклада в уставной капитал вновь создаваемого Общества. При оценке стоимости такой недвижимости необходимо уделить особое внимание стоимости земельного участка, на котором расположен объект недвижимости. Например, организация просит оценить коммерческую недвижимость, которую совсем недавно ввела в эксплуатацию, закончив строительство оцениваемого объекта.  Бухгалтер собрал все затраты на строительство объекта и озвучил его стоимость. Это будет стоимость недвижимости в рамках затратного подхода без учета прибыли девелопера или предпринимателя. При оценке объектов недвижимости, подобных описываемому, необходимо сразу решить вопрос по рассматриваемому объекту. Либо мы будем оценивать стоимость возведения (строительства) объекта недвижимости, которая приблизительно будет соответствовать балансовой стоимости, либо проводить рыночную оценку недвижимости, которая будет содержать стоимость земельного участка и коммуникаций, которые подведены к объекту.

Оценка помещений

При оценке помещений оценщики часто используют наравне с доходным и сравнительным подходами затратный подход. Оценка торговых или офисных помещений в рамках затратного подхода очень трудоемка. Оценщик обязан знать площадь земельного участка, который относится непосредственно к оцениваемому помещению, стоимость коммуникаций, стоимость общих нежилых помещений (лифтовые шахты, лестничные пролеты, балконы). Независимая оценка офисных и нежилых помещений в Тюмени, как правило, осуществляется двумя подходами: доходным и сравнительным. На рынке представлено большое число предложений по продаже офисных и торговых помещений.

Оценка права аренды.

В собственности Российской Федерации, несмотря на идущую приватизацию, остается огромное число объектов недвижимости. Такие объекты находятся в хозяйственном ведении различных унитарных предприятий и ведомств. Касательно Тюмени, в ведении таких предприятий находится огромное количество зданий и сооружений, оставшихся от всевозможных НИИ и промышленных предприятий, но которые располагаются на территории города. Эти здания очень привлекательны с точки зрения аренды офисных, производственных и складских помещений. Арендные ставки в них, как правило, немного ниже рыночных, располагаются они рядом с транспортными развязками и имеют большие площади. По внутренним документам министерств и ведомств, сдача помещений в аренду должна осуществляться по рыночным ставкам. Но стоит сразу обратить внимание на разницу в арендной ставке и праве аренды. Оценка права аренды обычно требуется, когда идет переуступка права аренды. То есть когда у одного лица есть имущество, которое он арендует, и стоимость права аренды будет иными словами платой за заключение договора. Обычно это применяется к земельным участкам в Тюмени. За границами Тюмени понятие право аренды земельного участка также встречается достаточно часто.

Оценка аренды, арендной ставки.

Другое дело, если речь идет про оценку арендной платы или арендной ставки. Само по себе понятие оценка арендной ставки согласно действующему законодательству существовать не может. Мы не можем оценивать то, что не является предметом гражданского оборота. Арендную ставку нельзя продать, подарить или завещать. Государственные органы вот так формулируют задание на оценку в случае необходимости оценки аренды или арендной платы: "Открытый конкурс на поставку в 2010 г. услуг по оценке федерального имущества, находящегося в оперативном управлении университета с целью передачи его в аренду". Зная рыночную стоимость объекта можно легко определить ставку, по которой его можно сдать. Иногда просят эту ставку указать в отчете с пометкой "справочно". Оценить квартиру в аренду или оценка арендованной недвижимости можно сделать самостоятельно, изучив предложения агентств недвижимости. 

Кто может заниматься оценкой недвижимости?

Как оценить дом или дачу?  Часто заказчику необходимо просто знать примерно стоимость своего объекта. Для этого совсем не нужно обращаться к оценщику загородной недвижимости или фирмы по оценке имущества в Тюмени. Отчет, выполненный по всем стандартам нужен в основном только для предоставления в различные государственные органы, налоговую службу, органы нотариата и прочее. Приблизительную оценку стоимости недвижимости в Тюмени можно узнать, посетив ряд интернет сайтов агентств по недвижимости и подобрав максимально похожий объект недвижимости или несколько объектов. Такое мероприятие можно назвать оценкой недвижимости онлайн или экспресс оценкой недвижимости. Обычно самостоятельно можно определить стоимость жилой недвижимости: Оценку жилого дома, коттеджа и прочее. Что касается оценки доходной недвижимости, недвижимости предприятия или офисной недвижимости, то такой подход труден в применении на практике. Стоимость объектов, перечисленных выше подвержена воздействию многих факторов. Причем ряд факторов имеют очень значительный вес. Например, наличие подъездных путей для склада или охраняемой парковки для офиса. Поэтому оценку стоимости нежилых помещений мы все таки советуем доверить экспертам по недвижимости.

Организация оценки недвижимости

Для составления акта оценки недвижимости или имущества необходимо предоставить ряд документов, характеризующие физические и юридические характеристики оцениваемого объекта. К документам, устанавливающим физические характеристики могут относиться технический паспорт, экспликация, поэтажный или кадастровый план. К юридическим документам относятся свидетельства о регистрации права собственности, договоры аренды, социального найма. Предоставив эти 2 типа документов можно провести оценку имущества собственности и обязательств. Рыночная оценка объектов коммерческой недвижимости без предоставления этих документов практически невозможна, за исключением нескольких случаев. Например, оценка промышленной недвижимости или оценка стоимости дачи загородного дома иногда требуется при бракоразводных процессах, когда один из бывших супругов просто скрывает документы на объекты. В таком случае в центр оценки имущества и недвижимости можно обратиться указав характеристики объектов "со слов". Таких характеристик порой бывает достаточно и судебные органы принимают такие отчеты в связи с отсутствием других документов доказательного характера.

Наша компания владеет широким арсеналом методов оценки недвижимого имущества. Для определения стоимости недвижимости нами могут быть использованы следующие методы:

- метод капитализации земельной ренты;

- дисконтирования денежных потоков;

- удельной единицы;

- сметного расчета;

- сравнительного анализа продаж;

- валового рентного мультипликатора и многих других.

Использование наиболее уместных в каждой конкретной ситуации методов позволит получить объективную оценку стоимости имущества с учетом специфики оцениваемого имущества.

Перечень документов для выполнения работ по оценке недвижимости:

1.Свидетельство о государственной регистрации права собственности.

2.Копия паспорта БТИ.

3.Информация о наличии (отсутствии) обременения, притязаний третьих лиц.

4.Информация о земельном участке, на котором располагается объект недвижимости.

Закрыть окно

 

 © 2010