13/01/2011  Оценка недвижимости

Оценка стоимости недвижимости — процесс определения рыночной стоимости объекта или отдельных прав в отношении оцениваемого объекта недвижимости. Оценка стоимости недвижимости включает: определение стоимости права собственности или иных прав, например, права аренды, права пользования и так далее в отношении различных объектов недвижимости.

Объекты коммерческой недвижимости могут быть предметом залога при выделе из всех активов компании в самостоятельный объект договора залога (офисное, торговое, складское помещение и т.п.). Не могут являться предметом залога объекты, признанные аварийными, не прошедшие техническую инвентаризацию и государственную регистрацию.

Рыночная стоимость – отправная точка при определении залоговой стоимости объекта недвижимости. Она подтверждается в банке документально. Причем бухгалтерские документы не принимаются в качестве подтверждающих, так как в них не указана рыночная стоимость. Требуется отчет независимого оценщика, отражающий весь процесс и применяемые методики. Проведение независимой оценки влечет дополнительные затраты, которые впоследствии компания может списать на себестоимость.  

Наша компания сотрудничает при проведении залогового имущества с несколькими банками. В частности, это «Запсибкомбанк» ОАО, ОАО «Россельхозбанк», ОАО «Сбербанк», банковская группа «ВТБ». Обычно банки настаивают на том, что отчет об оценке должна выполнить ТОЛЬКО аккредитованная при данном банке оценочная компания. Тем не менее, банк обязан принять отчет, выполненный ЛЮБОЙ оценочной компанией, при условии, что он соответствует требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности. В нашей практике были многочисленные случаи выполнения отчетов об оценке в банке, где наша компания не аккредитована. Однако в связи с тем, что наши отчеты выполняются с высоким качеством, случаев отклонения и возврата на доработку выполненных нами работ не было.

Процесс аккредитации банками носит закрытый характер, информация о проводимом отборе непрозрачная и доступна ограниченному кругу организаций, с которыми банк сотрудничал ранее. Стоимость услуг, предлагаемая аккредитованными компаниями, находится в более высоком диапазоне, по сравнению со среднерыночными тарифами на оценку. Кроме того, имеются случаи, когда с заказчиков услуг по оценке недобросовестные аккредитованные оценочные компании просят вознаграждение за достижение нужного результата об оценке. Данные факторы существенно отражаются на затратах заявителей при получении банковского кредита. Не будем говорить, что обращение именно в нашу компанию позволит вам успешно решить все проблемы, так как любая компания вам скажет то же самое. За нас говорит только большой опыт в оказании услуг об оценке, отсутствие решений судов, в которых бы наш отчет был бы признан несоответствующим законодательству, несмотря на то, что случаи судебных разбирательств в нашей практике очень часты.

Наша компания, по мере возможностей, пытается добиться аккредитаций в том или ином банке, в настоящее время в ряде банков наши документы находятся на рассмотрении.

Остановимся на типовых ошибках заемщиков при получении банковского кредита под залог:

- отсутствуют или не полностью оформлены правоустанавливающие документы. При проведении оценки мы тщательно отслеживаем правильность оформления документов. Так, в нашей практике был случай, когда наш «конкурент» проиграл судебное дело потому, что в отчете об оценке напутал с адресом объекта в разных местах отчета. Мы на это обратили внимание суда с таким комментарием, что «не идентифицирован объект оценки».

- на предлагаемое в залог имущество имеется обременение. Наиболее часто встречающиеся обременения – залог, арест. Наличие данных обременений влияет на процедуру оценки и зачастую игнорируется некоторыми специалистами в области оценки.

Закрыть окно

 

 © 2010