03/12/2010  Классификация рынка недвижимости

Согласно Российскому законодательству Гражданский Кодекс РФ, статья 130, недвижимость – это земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. К недвижимым вещам также относятся подлежащие обязательной государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.
В России рынок недвижимости традиционно классифицируется по назначению:

- рынок жилья;

- рынок коммерческой недвижимости.

Рынок недвижимости традиционно классифицируется следующим образом:


а) рынок покупки / продажи недвижимости;

б) рынок аренды недвижимости.

Участники рынка недвижимости.

Можно выделить следующие группы участников:

(1) Основная - покупатели и продавцы недвижимости, или арендаторы и арендодатели.

 (2) Строительные организации - организации, которые осуществляют возведение объектов недвижимости. Наиболее крупные застройщики Тюмени: ТДСК, Партнер-Инвест.

(3) Посредники - организации, которые осуществляют взаимодействие между основными участниками.

Агентства недвижимости - сопровождение сделок, информационное обеспечение, поиск клиентов, управление собственностью и т.д.;
информационные площадки - рекламные издания, базы данных, информационные и аналитические агентства или интернет сайты.

B Тюмени самые крупные агентства недвижимости, оказывающие широкий спектр услуг – Этажи, ТМПО и К, Золотые ключи.
Примером информационных площадок в России могут служить сайты www.dom72.ru или www.etagi.com, чья основная функция – предоставление информации о предложениях не одного, а нескольких агентств недвижимости.
Среди популярной прессы можно отметить в Тюмени – «Квартирный вопрос», «Недвижимость, строительство для всех».

(4) Инвесторы - организации или физические лица, покупающие или арендующие недвижимость для извлечения дохода – через перепродажу, аренду и т.д.

Существует множество компаний, предлагающих сервисы инвесторам – от исследований рынка и помощи в поиске / покупки / продажи недвижимости до управления недвижимостью.


(5) Девелоперы - компании, осуществляющие реализацию инвестиционных проектов, строительство новых домов и т.д.


(6) Организации, которые оказывают консультационные и финансовые услуги участникам рынка: банки, кредитные общества, юридические конторы, оценщики.

(7) Организации, обеспечивающие техническую поддержку объектов недвижимости - ремонтные организации, клининговые и сервисные компании.


(8) Различные ассоциации, гильдии, объединяющие участников рынка для более последовательного представления их интересов.


(9) Важный участник рынка недвижимости – государство, функция которого – регулировать рынок и устанавливать правила игры.

 

О краткой классификации недвижимости

 В настоящее время необходимость классификации, упорядочения или разделения недвижимости на отдельные группы ощущается очень остро как аналитиками рынка недвижимости, так и риэлторами и оценщиками.

Оценщики каждый день сталкиваются с необходимостью доказывать одной из заинтересованных сторон, между которыми он находится, - а это заказчик оценки и потребитель отчета, - что ожидания по стоимости объекта одного из них завышены или слишком оптимистичны, а у другого несколько пессимистичны. Порой при оценке офисного помещения класса С заказчик оценки приводит в качестве аналогичных объектов недавно проданные помещения по соседству, расположенные в бизнес центре класса В, и искренне удивляется, почему же его объект недооценен. И только в ходе беседы, когда оценщик приводит ряд характеристик объекта, влияющих на увеличение или снижение рыночной стоимости отдельного объекта, наступает понимание между сторонами.

Сегодня потребители оценочных услуг также приходят к некому пониманию, что помещения одного назначения, могут значительно различаться по стоимости, так как относятся к различным «весовым категориям», то есть, к разным классам.

При этом все участники рынка недвижимости, будь то продавцы, покупатели, консультанты, оперируют одними и теми же понятиями, возможно, называя их по-разному, но подразумевая классность объекта недвижимости, что свидетельствует о том, что вопрос назрел и является крайне актуальным.

На сегодняшний день в России существует несколько попыток разработки классификации объектов недвижимости различных секторов рынка недвижимости. Среди самых известных классификаций офисной недвижимости можно назвать следующие:

  1. Классификация главного аналитика Российской Гильдии риэлторов Г.М. Стерника (http://www.group21vek.ru/?id=202);
  2. Классификация Московского исследовательского форума 2003г. (http://www.suvar-realty.ru/www/pdf/class_mif.pdf).
  3. Классификация Московского исследовательского форума 2006г. (http://www.architek.ru/lib/2/office/07036.html)
  4. Классификация Поволжского Антикризисного Института (г. Казань) (http://info.tatcenter.ru/economy/34303.htm)

 

Среди имеющихся классификаций торговой недвижимости можно выделить:

  1. Типология торговой недвижимости главного аналитика Российской Гильдии риэлторов Г.М. Стерника (http://realtymarket.ru/metodi-eskie-materiali/Sternik-G.M.-TIPOLOGIYA-TORGOVOI-NEDVIJIMOSTI.html)
  2. Классификация, разработанная UrbanLandInstitute(США) (http://www.bmrc.ru/klassif-3.htm)
  3. Классификация международного совета торговых центров InternationalCouncilofShoppingCentres(http://www.bmrc.ru/klassif-3.htm)
  4. Классификация торговых центров, разработанная Российским Советом Торговых Центров (РСТЦ)(http://www.bmrc.ru/klassif-3.htm)

 

Варианты единой классификации объектов складской недвижимости предлогают рынку его наиболее активные игроки – риэлторско-консалтинговые компании. Среди имеющихся классификаций складов можно назвать:

  1. Классификация, разработанная Международной консалтинговой компанией Knight Frank
  2. Классификация, разработанная консалтинговой компанией Swiss Realty Group (http://www.berezhnoff.ru/service/)

Обобщение имеющихся классификаций рынка недвижимости

Практическое значение различных классификаций объектов недвижимости заключается в том, что они позволяют быстро и легко получить информацию об основных параметрах, качестве и состоянии здания или помещения, а также определить диапазон возможной стоимости.

  

Торговые помещения

Во время подразделения на классы торговых помещений необходимо учесть надлежащие условия:

  • масштаб объекта, принятые названия;
  • товарная специализация;
  • основной потребитель;
  • инфраструктура и сервис, наличие дополнительных центров притяжения покупателей;
  • расположение;
  • конструктив, архитектура и отделка, планировочные решения;
  • паркинг;
  • управление зданием, охрана.

Объекты разделяются на 4 класса:

  • класс А - комплекс зданий со своей территорией (торговый комплекс (ТК), торгово-развлекательный комплекс (ТРК), торговый центр (ТЦ), молл, гипермолл, гипермаркет);
  • класс В - отдельное здание-магазин (супермаркет, универсам);
  • класс С - нижние этажи в жилом или офисном здании (продовольственный, промтоварный магазин, аптека);
  • класс D - пристройка, павильон, (небольшое торговое предприятие, обслуживающее жителей микрорайона).

Офисные помещения

Классификация офисных площадей было деление их на три (А, В ,C) или четыре класса (в этом случае добавляли D). Объекты класса А — это современные бизнес-центры, построенные по проекту известного архитектора девелопером, который имеет отличную репутацию и определенный опыт работы в данной области. Помещения в них отличаются оптимальными планировочными решениями и высоким качеством отделки, само здание оснащено новейшими инженерными системами, а решением всех вопросов по его эксплуатации занимается профессиональная управляющая компания. Разумеется, для удобства арендаторов создана развитая инфраструктура, а подземный паркинг предполагает наличие как минимум одного Машино-места на 60 кв. м арендуемых площадей.

Для офиса класса В значимо, чтобы там был сделан хороший ремонт, существовала круглосуточная охрана и производился контроль доступа в помещения, а также чтобы исправно функционировали службы управления объектом.

Класс С объединяет офисы, построенные с другой целью, — здания бывших НИИ, гостиниц, учебных заведений и прочие административные объекты, помещения на первых этажах и в подвалах жилых домов. Как правило, все бытовые вопросы, в том числе касающиеся охраны, арендаторы решают сами.

Если наряду с С выделяется еще и класс D, то основная разница между ними заключается в качестве помещений, используемых под офисы, наличии в них хотя бы косметического ремонта, в определенном состоянии общественных зон. К классу D иногда относят все подвалы.

  Производственно-складские помещения

Для классификации складских помещений сегодня в основном применяют систему стандартов компании Knight Frank. Первая предлагает распределять объекты складской недвижимости по четырем классам — А, В, С, D,

Отличительной чертой складского помещения самого высокого уровня является новизна постройки здания. Расположение, отделка и оборудование таких объектов должны отвечать следующим требованиям: близость основных транспортных артерий, возможность адаптации под любые виды товара, высокая скорость оборота и наличие гарантий сохранности грузов.

Площади, относящиеся к следующему подклассу, могут быть полностью реконструированными с применением современных материалов и технологий. Местоположение не такое выгодное (они часто находятся в черте города, в промзонах и испытывают проблемы, связанные с транспортной доступностью). В класс В включены объекты, возведенные в доперестроечный период и поэтому не полностью соответствующие требованиям современной логистики.

К классу С относят бывшие производственные помещения, автобазы и другие объекты, изначально не приспособленные под склады. Качество таких площадей зависит от того, насколько хорошо удалось их реконструировать и оснастить, хотя, разумеется, в данном случае даже при отличном ремонте далеко не все технические требования могут быть соблюдены.

Класс D — это здания и сооружения, которые в принципе не созданы для складирования чего бы то ни было: гаражи, подвалы, бомбоубежища, холодные ангары, сельскохозяйственные постройки. Специфика подобных помещений делает нецелесообразной их модернизацию или реконструкцию. Они более или менее хороши лишь для содержания в них низкооборачиваемых грузов, не нуждающихся в особых условиях хранения (сырье для промышленного производства, горюче-смазочные материалы, металлические, резиновые, пластиковые изделия и т. п.).

 Имеющиеся классификации зачастую повторяют друг друга и имеют тенденции к расширению признаков и факторов, по которым следует относить объект недвижимости к тому или иному классу. В тоже время, в профессиональном сообществе, как инвесторов, так и девелоперов, аналитиков, оценщиков, постепенно появляется понимание того, что все предлагаемые классификации обладают рядом недостатков, главные из которых – избыточность и громоздкость, которые и обусловлены отсутствием приоритетов перечисляемых параметров.

При небольшом количестве факторов, значительно влияющих на стоимость объекта, в имеющихся классификациях рассматривается большое количество второстепенных характеристик, дающих незначительное изменение стоимости, что является очевидным для оценщика-профессионала.  

В то же время рядовой продавец или покупатель недвижимости может утонуть в количестве факторов и их понимании, или просто махнуть рукой и не тратить время и силы на то, чтобы просто разобраться в приведенных факторах, не являясь профессиональным архитектором или строителем.

Вашему вниманию будет представлена краткая, емкая, понятная оценщикам, риэлторам, аналитикам и потребителям услуг по купле-подаже недвижимости, классификация, которая включает в себя только те характеристики объектов, которые существенно влияют на стоимость недвижимости. Ведь именно принцип существенности неоднократно повторяется в Федеральных стандартах оценки.

Классификации объектов выполнена для трех секторов рынка: офисные, торговые и складские объекты с точки зрения стоимости недвижимости.  

В результате проведенной работы появилась концепция краткой классификации недвижимости, максимально компактной и удобной в применении. Факторы, влияющие на стоимость, расположены в классификации по мере убывания их влияния на стоимость объекта.

Для определения факторов, наиболее влияющих на стоимость объекта, применен экспертный подход, применение которого упоминается в Федеральных стандартах оценки, который включал:

  • интервью с сотрудниками агентств недвижимости и оценочных компаний;
  • согласование результатов проведенного опроса;
  • выявление основных ценообразующих факторов, наиболее влияющих на стоимость объекта.

 В качестве экспертов выступали специалисты, имеющие многолетний опыт работы (более 10 лет) в агентствах недвижимости и оценочных компаниях. В ходе интервью каждому эксперту были заданы соответствующие вопросы, и в результате обработки ответов экспертов были получены по пять основных факторов, наиболее влияющих на рыночную стоимость объекта недвижимости.

Учитывая задачу, – получение краткой классификации, - каждый тип недвижимости был разделен на 4 класса: А, В, С, Д. Каждому классу присваивается определенный балл, исходя из пятибалльной системы, по мере снижения классности объекта: класс А – 5 баллов, класс Д – 2 балла.

При этом определены интервалы баллов для отнесения объекта к тому или иному классу. Суммируя баллы факторов, мы получаем некий общий балл объекта, который лежит в том или ином интервале, определяя класс объекта.

Ниже приводятся краткие классификации трех типов недвижимости: офисные, торговые и складские помещения.

  Краткая классификация офисной недвижимости

 

Офисные помещения

№ п/п

Характеристика

Классы

А

В

С

D

1

Местоположение, транспортная доступность

 

центр города; районы, приближенные к центру; локальные центры города;

на главных магистралях и площадях

с удобным подъездом

5

районы средней удаленности;

некоторая удаленность от транспортных артерий, с удобным подъездом

4

удаленные районы; окраина;

неудобный подъезд

3

в глубине территории промпредприятия и на первых этажах жилых домов

 

2

2

Состояние

новое строительство;

высококачественная отделка в отличном состоянии

5

срок эксплуатации 5-7 лет,

высококачественная отделка в отличном или хорошем состоянии

4

устаревшие офисные или реконструированные здания иного назначения;

стандартный ремонт, отделка в отличном или хорошем состоянии

3

изначально помещения иного назначения; в удовлетворительном состоянии или требующие ремонта

2

3

Конструктивно-планировочные решения

высота помещения не менее 3,3м; вспомогательная площадь не более 10%

5

помещения не менее 3,0м; вспомогательная площадь не более 20%

4

высота помещения не менее 3,0м;

коридорная система;

различные планировочные решения в рамках одного здания

3

размещение в подвальных, полуподвальных помещениях, в производственных корпусах

2

4

Парковка

подземная парковка или крытая многоуровневая наземная парковка с крытым переходом в здание 

5

организованная охраняемая парковка с достаточным количеством мест; удобный подъезд к территории парковки

4

недостаточное количество мест на неохраняемой наземной автопарковке; стесненность, неудобный подъезд

3

отсутствие парковки

 

2

5

Инфраструктура

развернутая инфраструктура централизованного обеспечения арендаторов оргтехникой, средствами связи и телекоммуникации, конференц-залы, средства бытового обслуживания, питания и отдыха

5

недостаточная инфраструктура обслуживания бизнеса и отдыха при наличии развитой инфраструктуры в непосредственной близости от зданию

4

недостаточная инфраструктура обслуживания бизнеса и отдыха

3

отсутствие инфраструктуры

 

2

 

Интервал класса

20-25

 

16-19

 

12-15

 

8-12

 

 

Краткая классификация торговой недвижимости

 

Торговые помещения

№ п/п

Характеристика

Классы

А

В

С

D

1

Местоположение, транспортная доступность

 

на главных площадях и магистралях, вблизи ост. общественного транспорта,

с удобным подъездом и подходом

5

на транспортных артериях, вблизи ост. общественного транспорта,

с удобным подъездом и подходом

4

на улицах и площадях, с не совсем удобным подъездом

3

внутри микрорайона, двора

2

2

Качество отделки

новое строительство;

высококачественная отделка

5

недавний срок постройки, улучшенная отделка

 

4

срок эксплуатации

более 20 лет,

устаревшее или реконструированное здание иного назначения,

стандартный ремонт

3

бывший жилой фонд стандартный ремонт

2

3

Состояние

в отличном состоянии

5

в отличном или хорошем состоянии

4

в хорошем или удовлетворительном состоянии

3

требует ремонта

2

4

Парковка

подземная парковка или многоуровневая наземная парковка с крытым переходом в здание

5

организованная наземная парковка с достаточным количеством мест; удобный подъезд к территории парковки

4

недостаточное количество мест на неохраняемой наземной автопарковке

3

стесненность, неудобный подъезд

2

5

Наличие концепции

здания

единый собственник здания, наличие «якорных арендаторов», наличие концепции позиционирования здания на рынке

5

несколько крупных собственников здания, наличие «якорных арендаторов»

4

несколько мелких собственников здания, наличие арендаторов разного качества

3

отсутствие концепции

здания

2

 

Интервал класса

20-25

 

16-19

 

12-15

 

8-12

 

 

 

 

 

Краткая классификация складской недвижимости

 

Складские помещения

№ п/п

Характеристика

Классы

А

В

С

D

1

Местоположение, транспортная доступность

 

удачное, на главных магистралях и транспортных артериях, в промышленной зоне города или вблизи города (5-10 км), с удобным подъездом

5

хорошее, на окраине города, с некоторой удаленностью от транспортных артерий или с не совсем удобным подъездом

4

с недостатками в расположении, с неудобным подъездом

3

расположение в глубине территории промпредприятия; неудобный подъезд через КПП

2

2

Прилегающая

территория

огороженная и круглосуточно охраняемая, благоустроенная территория; наличие площадок отстоя и парковки, ж/д ветка 

5

огороженная и круглосуточно охраняемая, благоустроенная территория или охрана по периметру территории; наличие площадок отстоя и парковки

4

охрана по периметру территории; недостаток места для парковки и маневрирования большегрузных машин

3

устаревшая система охраны; стесненность прилегающей территории

2

3

Конструктивно-планировочные решения

высота помещений не менее 12 м, без колонн или с сеткой колонн не менее 12х24 м

5

высота помещений не менее 6 м, с сеткой колонн не менее 6х12 м

4

высота помещений не менее 4 м, или утепленный ангар арочного типа

3

здание изначально не приспособленное под склад, подвальные помещения, высота помещений менее 4 м, неатапливаемый ангар арочного типа, сельхозпостройки

2

4

Состояние

новое строительство, качественная отделка в отличном состоянии

5

построенное не ранее 1990г. или реконструированное в отличном или хорошем состоянии

4

построенное до 1985г. или реконструированное в хорошем ил удовлетворительном состоянии

3

старой постройки, в удовлетворительном состоянии или требующее ремонта

2

5

Инженерные системы здания

современные инженерные системы (температурный режим, вентиляция, противопожарная сигнализация, автономная электростанция, пожаротушение, видеонаблюдение); система учета и контроля доступа сотрудников

5

современные инженерные системы (температурный режим, вентиляция, противопожарная сигнализация, автономная электростанция, пожаротушение, видеонаблюдение)

4

устаревшие инженерные системы (вентиляция противопожарная сигнализация, отопление, пожаротушение)

3

устаревшие инженерные системы, отсутствие части систем

 

2

 

Интервал класса

20-25

 

16-19

 

12-15

 

8-12

 


 

Как можно заметить, данная краткая классификация удобна в применении, отражает качество имеющейся недвижимости, и позволяет легко и быстро сориентироваться в отнесении недвижимости к тому или иному классу.

Разберем примеры использования приведенных кратких классификаций.

Пример 1 (офис) Республики 62

Помещение в бывшем проектном институте в центре города:

местоположение– в центре города – 5 баллов

состояние – устаревшее офисное здание со стандартной отделкой в отличном состоянии – 3 балла

конструктивно-планировочные решения– коридорная система, высота потолков 3,0м – 3 балла

парковка– недостаточное количество мест на неохраняемой парковке вдоль здания – 3 балла

инфраструктура – недостаточная при наличии развитой инфраструктуры в окружении здания – 4 балла

итого: 5+3+3+3+4 = 18 (класс В)

 

Пример 2 (торговля)ТЦ Гудвин

Помещение в новом ТЦ на оживленной автомагистрали:

местоположение- на транспортной артерии, вблизи ост. общественного транспорта, с удобным подъездом и подходом– 4 балла

качество отделки– новое строительство; высококачественная отделка- 5 балла

состояние – в отличном состоянии - 5 баллов

парковка– недостаточное количество мест на неохраняемой наземной автопарковке- 3 балла

концепция здания – единый собственник здания, наличие «якорных арендаторов», наличие концепции позиционирования здания на рынке - 5 баллов

итого: 4+5+5+3+5 = 22 (класс А)

 

Пример 3 (склад) Щербакова, 119 Атлант-авто

Производственный цех завода в районе средней удаленности:

местоположение– расположение в глубине территории промпредприятия; подъезд через КПП - 2 балла

прилегающая территория– огороженная и круглосуточно охраняемая, благоустроенная территория или охрана по периметру территории; наличие площадок отстоя и парковки - 4 балла

конструктивно-планировочные решения – высота помещений не менее 6 м, с сеткой колонн не менее 6х12 м-  4 балла

состояние– построенное до 1985г. в хорошем состоянии - 3 балла

инженерные системы – устаревшие инженерные системы, отсутствие части систем - 2 балла

 

 

итого: 2+4+4+3+2 = 15 (класс С)

Приведенной Краткой классификацией могут легко пользоваться покупатели и продавцы недвижимости, риэлторы, девелоперы, аналитики рынка, и конечно, же оценщики, - при определении класса оцениваемого объекта для подбора объектов сравнения по продаже и аренде из соответствующего класса недвижимости.

Данной Краткой классификацией оценщики пользуются на начальной стадии оценки, когда нужно определить, к какому классу относится объект оценки, чтобы выявить в первом приближении ценовой диапазон как оцениваемого объекта, так и аналога.

Шести офисным центрам Тюмени присвоена классность, сертифицированная по "Всероссийской программе классификации бизнес-центров России". Бизнес-центр Gazoil Plaza получил класс "А", БЦ "Овентал Тауэр" - класс"В", БЦ "Нобель" присвоен класс "В", БЦ "Менделеев-House" - класс "В", Торговому центру "Панорама" - класс "В", деловому центру "Республика" - "С".

Закрыть окно

 

 © 2010