04/10/2010  Анализ рынка коммерческой недвижимости г.Уссурийска

Анализ рынка торговых помещений

Торговая недвижимость — один из наиболее динамичных сегментов рынка. Торговые сетевые компании демонстрируют особые темпы развития, в результате спрос в несколько раз опережает предложение, а рост цен наиболее значим. Быстрее прочих увеличилась стоимость на объекты класса А и В. Основным спросом пользуются небольшие площади до 100 кв. метров. На поиск подходящего объекта уходит до полугода.

Стимулирует подъем сегмента усиление конкуренции внутри региона, приход московских и питерских компаний, а также иностранных операторов: наиболее активны  Эльдорадо, Патэрсон, Спортмастер, Техносила, Старик Хоттабыч, Мвидео, Пятерочка, Эльдорадо.

Дефицит качественных торговых площадей усугубляет особое внимание клиентов к местоположению объекта. Наибольшей популярностью пользуются центральные и околоцентральные районы, несмотря на проблемы с пробками и парковкой.

Характерная тенденция сегмента торговой недвижимости — увеличение доли крупных торговых объектов (торговых центров) в общем объеме предложения.

Уровень обеспеченности населения качественной торговой недвижимостью в Уссурийске — чуть выше средней величины в ДалФО: 142 кв. м на тысячу человек (для сравнения: в Дальнегорске — 243,8 кв. м, средний показатель по Приморскому краю 120,3). Зато есть все условия для успешной реализации проектов ее строительства. Характерен для Уссурийска и большой разброс цен на торговые площади — от 13 до 90 тыс. рублей за квадрат.

Рынок аренды торговой недвижимости представляет собой по преимуществу рынок аренды помещений, а не зданий. Уровень арендных ставок на торговые площади здесь имеет потолок — 850 руб./кв. м в месяц. Определяющий фактор для уровня цен — местоположение объекта относительно людских потоков. Заполняемость действующих торговых центров составляет 50 — 80%, что свидетельствует о невысоком спросе на рынке аренды.

Доля киосков (павильонов) и рынков как низкокачественных объектов в структуре торговых помещений городов стабильно снижается, их уже 20%. Предметом купли-продажи и аренды здесь служат торговые помещения (и прилавки) площадью от 2 до 20 кв. метров. Администрация города намерена в ближайшие годы сократить до минимума количество объектов и упорядочить мелкорозничную торговлю. Сетевых операторов, открывающих бизнес в городе, такие площади практически не интересуют.

На территориях бывших продовольственных и вещевых рынков разрабатываются или уже реализуются новые проекты. «Необходимо отметить, что месторасположение некоторых рынков весьма привлекательно и выгодно с точки зрения организации на этих земельных участках более современных и высокодоходных объектов коммерческой недвижимости.

Отдельно стоящие здания площадью 1 — 4 тыс. кв. метров занимают всего около 8% в общем объеме торговых площадей города. Строительство инициируют, как правило, сами компании, выходящие на рынок. Получить земельный участок в центре при этом практически невозможно. Объекты предназначены для собственных нужд, а площади, предлагаемые на рынке купли-продажи или аренды, минимальны.

Основную долю в структуре торговых розничных площадей городов Урала занимают встроенные помещения — в среднем 47%, на них и приходится большая часть предложения на рынке. Первые этажи зданий, расположенных на центральных улицах, практически полностью оккупированы непродовольственными магазинами одежды, обуви и парфюмерии, в основном класса люкс: Benetton, Sisley, SELA, Naf-Naf, Mango, Baltman, ALBA, ECCO, Mexx, Betty Barklay, L’Etoile, Yves Rocher. По данным аналитиков LCMC, арендные ставки здесь традиционно в полтора-два раза выше, чем в среднем по городу. Именно в центре стремятся заявить о себе входящие на рынок города компании. На окраинах подобный формат осваивают продовольственные дискаунтеры, магазины «у дома».

Предложение всех торговых помещений в аренду составляет примерно 60%, на продажу выставляется 40% всего объема рынка.

Купля – продажа торговых помещений

Стоимость торговых помещений, также как и офисных, зависит от местоположения отделки, площади. Проведенное исследование показывает, что большинство предлагаемых к продаже объектов находятся на первых этажах жилых домов.

Торговые помещения, представленные на рынке продаж недвижимости, можно разделить на следующие группы:

  • Специализированные торговые учреждения, имеющие торговые площади в собственности. В основном к данному типу относятся большие торговые центры как строящиеся, так уже действующие.
  • Торговые площади, эксплуатируемые компаниям-операторам в торговых зонах и площадках. Данные компании не ведут торговой деятельности, а все площади сдают в аренду сторонним организациям, основную часть которых составляют частные предприниматели.
  • Небольшие торговые помещения как правило, занимающие первые этажи жилых домов, а так же встроенно-пристроенные торговые площади.

Таблица 11.1 - Минимальная, средняя и максимальная цена на торговые помещения с разбивкой по районам на 01.09.2010г.

 

Район

Мин.цена за кв.м, руб.

Средняя удельная цена кв.м, руб.

Макс.цена за кв.м, руб.

Центр

21 000

34 400

90 000

Пригород

13 000

26 000

50 000

 

Аренда торговых помещений

Рассмотрим рынок аренды, который представлен в основном торговыми помещениями небольших размеров в малоэтажных торговых центрах и на первых этажах жилых домов, а также помещениями, как маленьких, так и больших размеров в крупных торговых центрах в районах, отдаленных от центра. Арендная ставка торговой недвижимости имеет очень широкий диапазон, в зависимости от месторасположения, типа и размера помещения.

Типичные представители торговых центров — это торговые центры, с внутренней планировкой в виде коридорной системы, с торговыми модулями небольшого размера — в среднем от 50 до 200 кв.м. Применительно к рынку коммерческой недвижимости эти объекты условно можно отнести к классу В. Основным недостатком их является отсутствие достаточного паркинга для посетителей. Как правило, такие небольшие торговые центры имеют одного собственника — площади в них сдаются в аренду, и уровень арендных ставок здесь варьируется в диапазоне от 500 до 1500 руб. в месяц за 1 кв.м. Торговые помещения в этом сегменте пользуются большим спросом и, появившись на рынке, быстро обретают своих арендаторов.

Конкуренция возрастает, высокий спрос сохраняется лишь на качественные объекты с удобным расположением. Именно в них отмечается некоторое повышение арендной платы, в то время как в проектах с неудачной концепцией стоимость аренды постепенно снижается. При этом в торговом центре любого уровня на самые низкие ставки традиционно претендуют «якорные» арендаторы. Сумма, взимаемая с них, может быть в 10 раз ниже той, что вносят за аренду операторы торговой галереи. Это связано со спецификой работы якорей, имеющих небольшой оборот с 1 м2 своей огромной площади. Кроме того, именно они притягивают большую часть посетителей ТЦ. Но стоит сделать оговорку: есть категория арендаторов, которые, несмотря на небольшое торговое помещение способны привлекать значительные покупательские потоки, выполнять якорные функции. К ним можно отнести операторов, представляющих ведущие торговые марки, такие как Мехх, Zara, Motivi. Девелоперы готовы не только предоставлять им льготные условия, но и бороться за их присутствие в своих торговых центрах.

Небольшие торговые центры в центральной части города этот спрос удовлетворить не в состоянии. Кроме того, в центре города нет возможности для возведения крупных объектов площадью несколько тысяч квадратных метров.

Часть торговых помещений представлена магазинами площадью до 100 кв.м., оборудованными на первых этажах нежилых зданий и жилых домов, переведенными в нежилой фонд. Территориально такие площади представлены в основном в центральной части города. Здесь арендные ставки находятся в диапазоне 500-2000 руб. за 1 кв.м. Это так называемые «эксклюзивные» предложения на рынке аренды торговых помещений, которые пользуются наибольшим спросом, и количество их крайне ограничено.

Имеются также торговые точки, которые функционируют в старых домах 60-х годов постройки на окраине города. Данные торговые точки создаются и функционируют прежде всего для удовлетворения потребностей жителей данных районов города. Они имеют небольшую выручку и ставки арендной платы здесь составляют 200-500 руб./кв.м. в качестве примера можно привести торговые точки в пригородных районах города.

Если сравнивать разные административные районы г.Уссурийска, то можно заметить, как варьируется величина арендной платы. В первую очередь ставка арендной платы, конечно, зависит от площади объекта его уникальности. В среднем в центральной части площадь сдаваемых помещений колеблется от 30 до 600 и более кв. м. В других районах города ценовой разброс конечно тоже существует, но не является таким ярким как в центре. Анализ реальных ставок аренды за площадь на торговых площадках и рынках выполнить еще сложнее, т.к. официальная оплата является только частью (во многих случаях меньшей) от того, что приходится платить частным предпринимателям за возможность ведения торговли.

Таблица 11.2 -Минимальная, средняя и максимальная удельная арендная ставка по торговым помещениям с разбивкой по районам на 01.09.2010 года

 

Район

Мин.арендная ставка за кв.м, руб.

Средняя удельная арендная ставка кв.м, руб.

Макс.арендная ставка за кв.м,руб.

Центр

200

500

850

Пригород

100

300

400

 

Стоимость 1 кв. м торговых помещений имеет значительные колебания. Даже судя по центральному району г. Уссурийску можно сделать вывод, что разница в стоимости за один кв. метр торговых помещений может достигать 4,25 раз, что свидетельствует о неоднородности предложений и несистематизированности рынка. Необходимо отметить, что на формирование стоимости торговых помещений оказывает влияние целый ряд факторов, основными из которых являются:

  • Местоположение объекта, для торговых помещений является наиболее важным фактором при формировании стоимости. Расположение объекта на центральных улицах города, улицах с высоким потоком людей и доступной транспортной схемой является неоспоримым преимуществом для торгового помещения;
  • Наличие парковочных мест возле торгового помещения, в связи с загруженностью транспортной системы города, данный фактор приобретает все более высокое значение и является несомненным плюсом с точки зрения удобств для покупателя;
  • Уровень отделки помещения, наличие современных систем вентиляции и видеонаблюдения, отчасти формирует имидж расположенного в данном помещении торгового предприятия, а также определяет сегмент покупателей на которых ориентирована продаваемая в нем продукция;
  • Наличие четкой концепции торгового помещения. Например, торгово-развлекательные центры, крупные торговые центры характеризуются повышенным покупательским потоком. Торговые комплексы с размытой концепцией имеют ограниченную клиентскую базу. Торговые точки в крупных организациях не имеют постоянных покупателей и борются за клиента путем предоставления ему товара или услуги «в месте возникновения потребности». На первый план здесь выходит качественный сервис в виде фигуры продавца товара. Данные торговые площади характеризуются минимальной клиентурой и объемом выручки из всех перечисленных.  

Проведем более подробный анализ рыночной стоимости офисных помещений.

Таблица 11.3 – Цены на нежилые помещения

 

Наименование помещения

Адрес местоположения

Площадь

кв.м

Цена

руб.

Цена, руб./кв.м.

1

Нежилое помещение

г.Уссурийск, ул.Шахтерская,

204,10

4 300 000

21068

2

Торговое помещение

р-он Ж/д Слобода

285

16 000 000

56140

3

Торговое помещение

Приморский край, г. Уссурийск

84

2 500 000

29762

4

Торговое помещение (1/2 здания), земля в собственности

г. Уссурийск, ул. Краснознамённая, д.63

220

20 000 000

90909

5

Ресторан

Приморский край, г. Уссурийск

603

65 000 000

107794

6

Торгово-офисное здание, земля в собственности

Приморский край, г. Уссурийск

140

7 500 000

53571

7

Жилое помещение под офис

Г.Уссурийск, пр-т Блюхера, д. 20

60

3 000 000

50000

8

Торговое помещение

Приморский край, г. Уссурийск

150

2 000 000

13333

9

Торговое помещение

г. Уссурийск, пр-т. Блюхера

40

3 900 000

97500

10

Жилое помещение под торгово-офисное помещение

г. Уссурийск, ул. Некрасова-Пушкина.

60

2 200 000

36667

11

Офисное помещение

В центре г. Уссурийск

200

8 000 000

40000

12

Нежилое помещение

г. Уссурийск, ул. Советская

78

3 200 000

41026

13

Нежилое помещение

г. Уссурийск, ул. Арсеньева, д. 216

64

2 950 000

46094

14

Торговое помещение

г. Уссурийск, ул. Слободская, д. 7

283

16 000 000

56537

15

Торговое помещение (2 этажа)

Приморский край, г. Уссурийск

568,5

43 000 000

75638

16

Торгово-административное здание (3 этажа), земля в собственности

г. Уссурийск, ул. Уссурийская, д.52а

1300

70 000 000

53846

17

Торговое помещение (3 этажа)

г. Уссурийск, ул. Ленина

1420

58 000 000

40845

18

Торговое помещение

г. Уссурийск, ул. Кузнечная

42

2 300 000

54762

19

Торговое помещение

Приморский край, г. Уссурийск

320

17 500 000

54688

20

Торгово-офисное помещение

г. Уссурийск, ул.Пушкина, 150

176

10 500 000

59659

 

Таким образом, можно наблюдать широкий диапазон ценовых предложений по недвижимости в центральной части города. Однако, наиболее дорогостоящие предложения не имеют реальных перспектив на продажу и их реализация будет сопровождаться существенным торгом. В связи с изложенным, верхнеценовые диапазоны рыночных цен при оценке использовать нецелесообразно. Кроме того, данные объекты относятся к эксклюзивным, с небольшой площадью и им суждено долго дожидаться своего покупателя. Наиболее дешевые предложения характеризуются ценой в 21-29 тысяч рублей за кв.м. данные объекты несомненно будут реализованы, однако их покупатель столкнется с необходимостью доведения их до состояния, пригодного к использованию. Здесь речь идет не о необходимости капитального ремонта, а о доведения объекта до применения в соответствии с концепцией будущего бизнеса. Таким образом, в рамках настоящего отчета нами будут использованы аналоги со средним ценовым диапазоном с последующим внесением необходимых корректировок.

В период финансового кризиса, рынок продолжает характеризоваться стабильной ценовой структурой, с некоторым понижением, которое, однако, не носит ярко выраженный характер, резкого снижения на рынке не наблюдается.

Анализ рынка коммерческой недвижимости подготовлен специалистами ООО «Центр экономического содействия» на основании информации о рынке недвижимости Уссурийска, которая публикуется в средства массовой информации, а также в интернете на информационных сайтах, сайтах агентств недвижимости и др.

Закрыть окно

 

 © 2010