18/08/2010  Теоретические основы оценки недвижимости

  1. Задачи оценки недвижимости.

В оценочной практике можно выделить ряд часто встречающихся ситуаций, типовых случаев оценки имущества, которые группируются в два больших класса:

I.Класс.

  1. Налогообложение недвижимости.
  2. Кадастровая оценка земельных участков.
  3. Постановка на баланс предприятий.
  4. Переоценка недвижимости в составе основных средств
  5. Принудительное отчуждение для нужд государства
  6. Приватизация.

Отношения сторон регулируются нормами публичного права

II. Класс.

Отношения сторон регулируются нормами частного права

  1. Сделки купли-продажи.
  2. Ипотечное кредитование под залог недвижимости.
  3. Страхование недвижимости.
  4. Сдача в аренду.
  5. Реализация инвестиционных проектов и привлечение инвесторов.
  6. Компенсация стоимости недвижимости при разделе имущества супругов.

III. Класс. И другие операции, связанные с реализацией имущественных

 прав на объекты недвижимости

 

I.Класс.

1. Налогообложение. Пожалуй, наиболее важным, типовым случаем оценки недвижимости является ее оценка в целях налогообложения (массовая оценка). В странах с развитой рыночной экономикой поступления от налогов на недвижимость в бюджет составляют 10-60% от всей его доходной части. То, что в России в настоящее время эти поступления на порядки меньше, говорит только о несовершенстве налогового законодательства. Увеличение налогообложения недвижимости при сокращении налогов на прибыль и капитал заключает в себе существенные резервы развития новых технологий, ускорения темпов строительства и наполнения бюджета налоговыми платежами.

Когда государством устанавливается фиксированный процент от стоимости недвижимости, подлежащий отчислению в бюджет в виде налога, актуальным становится вопрос о нахождении стоимости недвижимости. Причем интересы сторон здесь прямо противоположны. Налогоплательщику выгодно занизить стоимость недвижимости с тем, чтобы уменьшить налоги, государству выгодно максимально ее увеличить. Арбитром в этой ситуации выступает оценочная организация, а в случае возникновения споров – суд.

Разговоры о введении единого налога на недвижимость ведутся уже около 10 лет - с 2000 года. Сейчас, в связи с существующей проблемой бюджетного дефицита власти возлагают большие надежды на этот налог, планируя с его помощью пополнить государственную казну.

Однако, как заявили на конференции в конце июля представители Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр), который должен технически обеспечить введение налога, ставят под большое сомнение возможность введения нового налога на недвижимость в ближайшей перспективе, указывая на целый ряд препятствий.

Как считает заместитель руководителя Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) В. В. Андропов, главных препятствий как минимум два. «Первое - заявительный принцип регистрации прав на объект, административной ответственности за нерегистрацию прав в российском законодательстве нет. Если собственник не регистрирует объект, то мы соответственно не можем взять с него налог. И даже если мы введем хоть три новых налога, при сохранении заявительного порядка остается тот же тупик», отметил чиновник.

Вторым препятствием В. В. Андропов назвал несовместимость баз данных, и ведомствам предстоит огромная работа совместно с налоговой службой по перестройке системы информационного обмена. Как рассказал замруководителя Росреестра, сегодня существует два информационных ресурса - реестр прав и кадастр объектов, которые появились еще до объединения разных ведомств в единый Росреестр, при этом в кадастр объектов еще не внесены все объекты капитального строительства, в частности, квартиры. «Мы сами в прошлом году выявили несоответствие между ними на 15-20%, и еще столько же ошибок может оставаться», отметил В. В. Андропов.

Другой заместитель руководителя Росреестра С. А. Сапельников подчеркнул, что без регистрации объекта продать, обменять или завещать его невозможно. «Правда, жить в квартире или доме можно и без документального оформления», отметил чиновник.

Напомним, что введение налога на недвижимость неоднократно откладывалось из-за отсутствия единого кадастра жилой и нежилой недвижимости, а также методики массовой оценки недвижимости. Сейчас налог на имущество граждан и организаций вычисляется на основе оценки стоимости бюро технической инвентаризации (БТИ), которая существенно ниже рыночной. Налог на землю также рассчитывается от стоимости участков по оценке БТИ. Новый налог на недвижимость предполагается рассчитывать на основе рыночной стоимости.

В конце июня 2010 года президент РФ Д. А. Медведев в Бюджетном послании заявил о необходимости ускорить процесс введения в стране единого налога на недвижимость, который должен заменить действующие сейчас налоги на землю и имущество. При этом Д. А. Медведев отметил, что для этого прежде всего нужно сформировать кадастр (список) объектов недвижимости с указанием их владельцев и оценками рыночной стоимости. Работа по созданию государственного кадастра началась еще несколько лет назад. Но год назад она была фактически заморожена из-за реформирования регистрационной службы, агентства геодезии и картографии и агентства кадастра объектов недвижимости в единую службу - Росреестр.

Изначально планировалось ввести новый налог на недвижимость с 2009 года, однако из-за неготовности кадастра объектов недвижимости этот срок был перенесен на 2011 год. Однако, в конце апреля 2009 года премьер-министр РФ В. В. Путин потребовал «уже в 2010 году подготовить условия для введения нового налога на недвижимость». Сегодня ориентировочный срок введения налога - 2013 год. (Источник: Бюджет.ру)

Кадастровая оценкаприменяется для налогообложения земельных участков. Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки.

Для постановки на баланс объекта недвижимости, доставшегося предприятию, организации по следующим основаниям:

  1. признание объекта бесхозяйным;
  2. безвозмездно на основании договора дарения;
  3. самостоятельно возведенным из средств организации, предприятия

применяется оценочная стоимость.

Для переоценки основных средств также применяется оценочная стоимость.

 

  1. Принудительное отчуждение. Часть 3 статьи 35 Конституции РФ гласит: «Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и и равноценного возмещения. При расширении территории городов эта норма приобретает особую актуальность. Случаи принудительного отчуждения недвижимого имущества в интересах государства (вернее общества) носят настолько массовый характер, что решение возникающих споров между органами государственной власти и гражданами уже не могут быть найдены в индивидуальном порядке, а должны быть обеспечены функционированием отлаженной системы, основанной на законодательстве. Определение такого «равноценного возмещения» является одним из важных направлений оценочной деятельности и основанием для разрешения возникающих споров.

П. В Тюменской области также идут процессы отчуждения имущества частных лиц для государственных целей.

3. Специфическим для России типовым случаем оценки недвижимости является ее приватизация. Приватизация проводится по специальному законодательству, которое относится в большей степени к публичному, чем к частному праву. Приватизацию нельзя рассматривать как обычную сделку купли-продажи. Именно отсутствие обоснованной оценки стоимости имущества для целей приватизации было одним из основных моментов критики прошедшей первой волны приватизации государственного имущества. Для оценщиков в ближайшее время это будет являться достаточно широким полем деятельности.

II. Класс.

1. Определение стоимости недвижимости для сделок купли-продажи является одним из часто встречающихся в практике типовых случаев оценки. В таких случаях производится оценка рыночной стоимости объекта.

  1. Кредитование под залог недвижимости (ипотека) также требует объективной оценки закладываемого имущества. Использование заемных средств является одним из важнейших факторов развития экономики. Ипотека дает кредитному учреждению надежную гарантию возврата средств путем реализации заложенного имущества и в связи с этим предложить более приемлемые условия кредитования. Основным требованием кредитного учреждения является корректное определение стоимости имущества, обеспечивающего кредит.

Особенности оценки в данном случае:

  1. банк может выдвигать собственные требования по проведению оценки имущества, в том числе с существенным занижением его для учета возможных потерь от ускоренной продажи;
  2. при оценке стоимости земельного участка применяется нормативная стоимость земли.
  3. Еще одним типовым случаем оценки недвижимости является оценка для целей Страхования. Страховая компания должна быть уверена, что размер компенсации при наступлении страхового случая не превзойдет стоимости самого имущества, так как в противном случае страхователю становится выгодной утрата застрахованного имущества. С другой стороны, страхователь должен быть уверен, что в случае гибели и порчи имущества страховая сумма позволит ему компенсировать убытки. Только независимая от обеих сторон оценка может корректно определить стоимость объекта страхования.

III. Класс.

Кроме перечисленных типовых случаев оценки недвижимости, вопросы, связанные с ней возникают при исчислении налогов на сделки с недвижимостью (купля-продажа, дарение, наследование), при внесении объектов недвижимости в уставные капиталы, при определении компенсации в случаях нанесения ущерба имуществу, при расчете стартовой цены при выставлении имущества на торги, при аудите и в ряде других случаев.

При определении стоимости недвижимости должно быть определено, для какого  конкретно случая она производится. Например, результат оценки в случае приватизации может отличаться от результата оценки для расчета налога на имущество в связи с тем, что эти случаи регламентируются разными правовыми актами. Например, оценка стоимости для случая страхования от огня отличается от оценки стоимости для случая ипотечного кредитования. В первом случае величина стоимости определяется затратами на восстановление элементов зданий, сооружений, подверженных соответствующим рискам, а во втором – наиболее вероятной ценой, по которой объект сможет быть продан на рынке в случае прекращения выплат по ипотечному кредиту.

2. Виды стоимости, определяемые для оценки недвижимости

Для адекватного восприятия результатов оценки необходимо понимать разницу между понятиями «цена» и «стоимость».

Цена является термином, обозначающим денежную сумму, требуемую, предлагаемую или уплаченную за некий товар или услугу. Она является историческим фактом, то есть относится к определенному моменту времени и месту, независимо от того, была ли она объявлена открыто или осталась в тайне. В зависимости от финансовых возможностей, мотивов или особых интересов или особых интересов конкретных покупателя и продавца цена, уплаченная за конкретные товары или услуги, может не соответствовать стоимости, приписываемой этим товарам или услугам другими людьми. Тем не менее, цена является индикатором относительной стоимости, приписываемой товарам или услугам конкретным покупателем и/или конкретным продавцом при конкретных обстоятельствах.

Стоимостьявляется экономическим понятием, устанавливающим взаимоотношения между товарами и услугами, доступными для приобретения, и теми, кто их покупает и продает. Стоимость является не историческим фактом, а оценкой ценности конкретных товаров и услуг в конкретный момент времени в соответствии с выбранным определением стоимости. Экономическое понятие стоимости выражает рыночный взгляд на выгоду, которую имеет обладатель данного товара или клиент, которому оказывают данную услугу, на момент оценки стоимости.

Коротко говоря: цена называется или устанавливается по воле или договоренности имеющих интерес к выгодам от обладания правами на имущество, а стоимость определяется на основе применения научных принципов, процедуры и методов оценки, лицами, имеющими специальное образование и не имеющими заинтересованности в имуществе.

Задача практикующих оценщиков – оценить стоимость объекта, фундаментальную основу оценки.

Для этого оценщикам необходимо правильно выбрать вид определяемой стоимости, соответствующий задачам и условиям оценки

В зависимости конкретных условий оценки, полноты оцениваемых прав, различные виды стоимости могут быть объединены в две крупные группы. 

Стоимость недвижимости, как и любого товара имеет формы проявления – потребительную и меновую стоимость.

Для целей оценки принципиально различаются два типа стоимости: потребительная и меновая стоимости.

Потребительная стоимостьобусловлена совокупностью естественных и общественных свойств и процессов объекта недвижимости с точки зрения конкретного пользователя, который исходит из сложившегося варианта ее использования, а также естественными и общественными свойствами товара, которые определены уровнем технического развития и общественными потребностями.

Этот тип стоимости делает акцент на том вкладе, который собственность вносит в стоимость того предприятия, частью которого она является, без учета эффективного использования этой собственности или величины денежной суммы, которая могла бы быть получена от ее продажи. Потребительная стоимость является стоимостью отдельных активов как компонентов действующего комплекса и определяется на основе их вклада в общее целое. Потребительная стоимость представляет собой ценность, которую конкретное имущество имеет для конкретного пользователя при конкретном варианте использования, и, следовательно, относится к нерыночной сфере.

Потребительная стоимость отражает стоимость или важность объекта собственности для конкретного владельца, который может и не иметь намерений выставлять его на открытом рынке. Стоимость в использовании определяется как стоимость экономического товара для его владельца-потребителя и основана на эффективности его использования (в форме дохода, полезности, удобств).

Плодородие и местоположение земельного участка, количественные и качественные характеристики зданий и сооружений, их уникальность и долговечность, вкусы и предпочтения собственника и многие другие факторы формируют потребительную стоимость объекта недвижимости. Например, устаревший в архитектурном плане жилой дом может представлять для семьи высокую потребительную стоимость, обусловленную историческими и родословными факторами, однако его меновая стоимость будет небольшой.

Оценка стоимости в использовании объекта недвижимости производится исходя из существующего профиля его использования и тех финансово-экономических параметров, которые наблюдались в начальный период функционирования объекта и прогнозируются в будущем.

Стоимость в использовании рассчитывается исходя из текущего использования объекта и приближается к рыночной стоимости по мере увеличения количества покупателей, желающих и способных приобрести недвижимость для подобных целей..

Меновая стоимостьвозникает в процессе обмена объектов недвижимости. Это та денежная величина, которую можно получить за объект, если он будет выставлен на продажу на открытом рынке на дату оценки при условии соблюдения требований, указанных в определении рыночной стоимости. Рыночная стоимость является стоимостью относительно рынка, на котором происходит переход из рук в руки прав владения имуществом. На товарном рынке всеобщим эквивалентом измерения выступают деньг. На конкурентном рынке цена, как денежное выражение стоимости, является фактором, уравновешивающим силы спроса и предложения. Форма проявления меновой стоимости (но не тождественное равенство) – цена, которая отражает суммарное действие всех рыночных факторов.

СТОИМОСТЬ НЕДВИЖИМОСТИ

  1. Меновая стоимость
  2. Рыночная
  3. Ликвидационная
  4. Залоговая
  5. Страховая
  6. Арендная
  7. Утилизационная
    1. Потребительная стоимость
  8. Инвестиционная
  9. Балансовая.
  10. Стоимость при существующем использовании
  11. кадастровая
  12. Нормативно рассчитываемая.

В силу различных задач и условий выполнения оценщиком своих функций выделяются следующие основные виды стоимости.

Ликвидационная стоимость– денежная сумма в виде разницы между доходами от ликвидации объекта недвижимости и расходами на ее проведение. Это стоимость, с которой вынужден согласиться продавец при вынужденной продаже недвижимости в ограниченный период времен, не позволяющий значительному числу потенциальных покупателей ознакомиться с объектом и условиями продажи.

Залоговая стоимость– стоимость объекта недвижимости, обеспечивающего ипотечный кредит, которую кредитор надеется получить при вынужденной продаже на рынке данного объекта недвижимости в случае неплатежеспособности заемщика. Величина залоговой стоимости служит верхним пределом ссуды, которая предоставляется под залог объекта недвижимости. Залоговая стоимость меньше рыночной стоимости на величину рисковой составляющей, а также дохода кредитного учреждения от данной операции.

В статье 69 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» специально подчеркивается: ипотека здания или сооружения допускается с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателя права аренды этого участка или его соответствующей части». Данным законом устраняются многие юридические сложности, которые возникали на практике при отдельном залоге зданий и сооружений без определения статуса прав на земельные участки.

Страховая стоимость – денежная сумма, на которую могут быть застрахованы разрушаемые элементы недвижимости, рассчитанная в соответствии с методиками, используемыми в сфере страхования. Основана на принципе замещения или воспроизводства с учетом накопленного износа объектов недвижимости, подверженных риску уничтожения. Рассчитывается как остаточная стоимость замещения. Стоимость замещения представляет собой оценку совокупных издержек на восстановление объекта недвижимости в сложившихся рыночных условиях.

На практике страхуются земельные участки с расположенными на них зданиями и сооружениями или, что происходит чаще, только здания. В развитых странах широкое распространение получило страхование сельскохозяйственных земель от экологического загрязнения, эрозии почвы и снижения ее плодородия.

Рыночная стоимость аренды (арендная стоимость) – величина арендной платы, за которую может быть сдан в аренду объект недвижимости на дату оценки при типичных условиях, то есть, если:

  • на дату оценки объект не занят и готов к сдаче в аренду на условиях конкурентного рынка, а арендодатель и арендатор достаточно осведомлены о характеристиках объекта и действуют разумно и без принуждения;
  • период экспозиции объекта недвижимости достаточен для того, чтобы объект был доступен для потенциальных арендаторов,  а также для согласования величины арендной платы, заключения договора об аренде и других условий, необходимых для сдачи объекта в аренду;
  • состояние рынка, динамика ставок арендной платы и другие условия являются типичными на дату оценки стоимости аренды, то есть не являются чрезмерно обременительными или выгодными для аренды такого типа и данного вида недвижимости;
  • при определении стоимости аренды не учитываются предложения завышенных (заниженных) арендных ставок потенциальным арендатором,  имеющим особый интерес к данному объекту недвижимости, а также находящимся в родственных или деловых связях с арендодателем.

Рыночная стоимость аренды является разновидностью рыночной стоимости и оценивается при сдаче объекта недвижимости в краткосрочную или долгосрочную аренду. Местные власти специально утверждают методику расчета размера арендной платы и ежегодные ставки арендной платы за муниципальные объекты недвижимости.

Инвестиционная стоимость – стоимость объекта недвижимости для конкретного инвестора (группы инвесторов), основанная на его инвестиционных требованиях и предпочтениях. Расчет стоимости основан на инвестиционных требованиях и предпочтениях. Расчет стоимости основан на субъективной оценке дисконтированных издержек и доходов инвестора, ожидаемых от использования данного объекта недвижимости в перспективном инвестиционном проекте.

В основе расчета инвестиционной стоимости лежит целесообразность инвестирования с точки зрения типичных инвесторов, на данном сегменте рынка недвижимости. Например, инвестиционная стоимость здания, расположенного в центре города, может быть определена исходя из наиболее эффективного использования аналогичных объектов недвижимости (определение перспективной доходности в случае изменения варианта использования в соответствии с НЭИ) с учетом насыщенности рынка данными услугами и соизмерена с текущими доходами (фактическими), которые бы собственник здания потерял при его продаже.

Закрыть окно

 

 © 2010